守住安全底线

上半年万科实现营业收入1427.8 亿元，行动线受市场下行影响，上半守安房地产开发及相关业务收入有所减少，年牢能力拖累了整体业绩。全底

事实上，主业开发业务收入及利润下滑是提升整个房地产行业都在面临的状况，目前万科结算的行动线主要是2021年及之前获得的项目，当时行业仍处在高增长状态，上半守安房企拿地成本普遍较高，年牢能力在消化这部分存量项目的全底过程中，难免要忍受暂时的主业镇痛。开源证券在近期一份研报中表示，提升“公司低价地结转结束后，行动线盈利能力有望触底回升”。上半守安

不过这份半年报依然释放出了积极信号，年牢能力从销售端来看，上半年万科实现了1273.3亿元的销售额，在克而瑞榜单上依然处在行业TOP3，回款率超过100%。从现金流来看，二季度经营性现金开始回正，净流入42亿元。从债务端来看，年内已无境外公开债。

万科一直将现金流安全放在核心位置，积极推动销售回款，上半年销售回款近1300亿元。据管理层披露，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元；今年1—7月大宗交易签约204亿元，回款金额93.4亿元。

同时随着交付高峰的结束，公司的经营压力正在减轻。一季度交付完成后，工程款开支开始下降，这是促进二季度现金流回正的重要因素。管理层在业绩会上透露，上半年交付总量同比下降30%，下半年待交付房源接近10万套，同比下降了40%。

积极回款政策推动了存量债务的下降，上半年万科累计偿债524亿元，年内境外公开债已全部偿还完毕，境内公开债仅剩余1笔中票，金额为20亿元。

上半年公司在融资上也取得突破，新获融资、再融资总金额达到612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内融资成本为3.6%，创历史新低，加权平均债务期限达到5.31年，债务结构得到优化。

其中值得一提的是，今年5月份万科获得了牵头的200亿元银团贷款，这是近年来房地产行业获得的单笔融资中比较大的一笔。此外还获得了219亿元的经营性物业贷。

在业绩会上，管理层表示“依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，万科有信心保持经营稳定”。对于万科上半年经营成果，市场也持积极看法，东莞证券在一份点评万科半年报的研报中表示，“公司通过实施一揽子方案，进行管理提效、销售提效，并且积极降低杠杆，改革转型，将能实现再次轻装前行。”

三大主业竞争力提升

在房地产开发业务之外，其他业务有诸多亮点。万科目前已经形成三大主业，分别是住宅开发、物业服务、租赁住宅。

其中万科旗下物业平台——万物云实现营业收入176.3 亿元，同比增长9.5%。万物云在住宅市场保持着行业领先的拓展能力，上半年新获取了221个住宅服务项目，其中在蝶城范围内获取存量项目中标率达到74%，蝶城数量从年初的621个增长至642个，新增改造 50个蝶城，累计完成改造的蝶城达到200个。

“蝶城”是万物云未来十年的核心战略，主要是指以街道为单位投资打造高浓度、高效率的服务网络，在一个半径3公里的城市区域内，构建20-30分钟服务可触达的服务圈。

对于物业服务业务来说，蝶城最直接的影响就是对毛利率的提升，今年上半年万物云蝶城改造带来的住宅物业服务毛利率提升了0.8个百分点。除此之外，蝶城还会增加万物云的核心竞争力，有助于构建护城河。

从租赁住宅业务来看，万科旗下“泊寓”实现收入17.3亿元，同比增长5.3%。截至6月底，泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房 24.2万间，累计开业18.3万间，集中式长租公寓的管理规模已经达到全国第一，出租率则达到了95.2%。上半年单房运营成本同比下降13.3%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平。

在业绩会上，管理层透露，上半年开业的深圳和颂轩“以售改租”项目，1088套公寓开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间，这意味着万科“以售转租”模式取得巨大突破。

2018年万科将租赁业务确定为核心业务，2020年泊寓实现了现金流层面的盈利。随着房地产高速发展时代成为过去，租赁业务将成为房地产多元化业务中一个重要支柱。尤其近两年，在需求萎缩、去化缓慢的大背景下，万科探索出的“以售转租”成为了盘活存量资产的重要模式。

2022年首批保障性租赁住房REITs产品上市，进一步完善了租赁住房投融建管退渠道，这意味着机构化租赁房产业终于迎来机遇，开发商可以轻装上阵，实现开发-运营-退出商业闭环。根据管理层透露，万科的保障性租赁住房REITs已经进入申报流程。

租赁住宅是一个拥有庞大市场规模的市场，曾在一份研报中预测，2030 年全国城镇租房人口将达到2.68亿，年租金规模约4万亿元。以机构化部分占比20%测算，租赁房产业涉及的总租金规模将高达8000亿元。在行业扩容过程中，万科无疑将分享到发展红利。

在开发业务陷入调整之际，非地产业务发挥着稳定器的作用。从长期来看，提前布局的物业服务、租赁住宅已经在推动万科向新发展模式转型。